Wer als Vermieter alte Fenster trotz bestehender Sanierungspflicht nicht austauscht, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro und kann sich gegenüber Mietern schadensersatzpflichtig machen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt konkrete energetische Mindeststandards für Bestandsgebäude vor, und Verstöße werden von den zuständigen Behörden geahndet. Die folgenden Abschnitte klären, welche Pflichten konkret gelten, welche Konsequenzen drohen und welche Fördermöglichkeiten den Austausch wirtschaftlich attraktiv machen.
Welche Sanierungspflicht gilt konkret für Fenster?
Das GEG schreibt keine generelle Pflicht vor, alle alten Fenster sofort auszutauschen. Stattdessen greift die Sanierungspflicht für Fenster vor allem dann, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet oder wenn im Rahmen einer größeren Sanierung ohnehin Baumaßnahmen durchgeführt werden. Wer ein Gebäude kauft, muss bestimmte energetische Mindestanforderungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb erfüllen.
Konkret verlangt das GEG, dass Fenster bei einem Austausch oder einer Erneuerung einen bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) einhalten. Für Fenster gilt dabei ein maximaler U-Wert von 1,3 W/(m²K). Einfachverglaste Fenster oder alte Zweischeibenfenster aus den 1970er und 1980er Jahren erfüllen diesen Wert in der Regel deutlich nicht. Wer solche Fenster im Bestand hat und das Gebäude verkauft oder größere Sanierungsarbeiten durchführt, kommt an einer Überprüfung nicht vorbei.
Wichtig zu wissen: Die Pflicht gilt nicht automatisch für jeden Vermieter, der einfach nichts tut. Sie wird jedoch aktiv, sobald ein auslösender Tatbestand eintritt, etwa ein Eigentümerwechsel, eine Kernsanierung oder der Einbau neuer Heiztechnik in Verbindung mit anderen Maßnahmen.
Was passiert rechtlich, wenn die Sanierungspflicht ignoriert wird?
Wer die Sanierungspflicht nach dem GEG ignoriert, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die zuständige Behörde, in der Regel das kommunale Bauordnungsamt oder die Energiebehörde des jeweiligen Bundeslandes, kann bei einem festgestellten Verstoß ein Bußgeldverfahren einleiten. Die Pflicht zur Einhaltung des GEG ist keine Empfehlung, sondern geltendes Recht.
In der Praxis werden Verstöße häufig im Rahmen von Energieausweiskontrollen, Gebäudeprüfungen oder Mieterbeschwerden aufgedeckt. Wer einen Energieausweis ausstellt oder vorlegt, der den tatsächlichen Zustand des Gebäudes nicht korrekt widerspiegelt, setzt sich zusätzlichem rechtlichen Risiko aus. Auch bei einem Immobilienverkauf kann ein Käufer nachträglich Ansprüche geltend machen, wenn ihm bekannte Sanierungspflichten verschwiegen wurden.
Welche Bußgelder drohen bei Verstößen gegen das GEG?
Das GEG sieht für Verstöße gegen energetische Sanierungspflichten Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor. Die tatsächliche Höhe hängt von der Art des Verstoßes, dem Grad der Pflichtverletzung und dem Ermessen der zuständigen Behörde ab. Wiederholte oder schwerwiegende Verstöße werden in der Regel strenger geahndet als einmalige Versäumnisse.
Neben dem eigentlichen Bußgeld können Behörden auch eine Nachfristsetzung mit Zwangsgeldandrohung aussprechen. Das bedeutet: Wer die Pflicht nicht innerhalb einer gesetzten Frist erfüllt, zahlt zusätzlich zum Bußgeld ein Zwangsgeld, das sich wiederholen kann, bis die Maßnahme tatsächlich umgesetzt wird. Für Vermieter, die Immobilien als langfristige Wertanlage betrachten, ist das ein erhebliches finanzielles Risiko, das sich durch rechtzeitiges Handeln vollständig vermeiden lässt.
Haftet der Vermieter auch gegenüber Mietern?
Ja, Vermieter können gegenüber Mietern haften, wenn alte Fenster zu Schäden führen, etwa durch Zugluft, Schimmelbildung oder übermäßigen Wärmeverlust. Mieter haben nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Anspruch auf eine Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand. Wenn Fenster diesen Zustand nicht gewährleisten, können Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz fordern.
Besonders heikel wird es, wenn ein Mieter nachweist, dass Schimmel in der Wohnung auf unzureichend gedämmte Fenster zurückzuführen ist. In solchen Fällen hat die Rechtsprechung Vermietern bereits erhebliche Schadensersatzpflichten auferlegt, einschließlich der Übernahme von Umzugskosten oder Gesundheitsschäden. Wer als Vermieter auf Beschwerden über undichte oder schlecht isolierte Fenster nicht reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder vom Staat, sondern auch zivilrechtliche Auseinandersetzungen mit Mietern.
Ein weiterer Aspekt: Wenn ein Mieter wegen mangelhafter Fenster die Miete mindert und der Vermieter die Mängelbeseitigung verweigert, kann das Mietverhältnis dauerhaft belastet werden. Für Vermieter, die auf stabile Mietverhältnisse setzen, ist das ein handfestes wirtschaftliches Argument für den rechtzeitigen Fensteraustausch.
Gibt es Ausnahmen oder Aufschübe bei der Fensterpflicht?
Das GEG sieht in bestimmten Fällen Ausnahmen vor. Wenn die Einhaltung der energetischen Anforderungen wirtschaftlich nicht zumutbar ist, kann eine Ausnahme beantragt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die Kosten der Sanierungsmaßnahme in keinem angemessenen Verhältnis zum erzielbaren Nutzen stehen oder wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Denkmalgeschützte Gebäude genießen besondere Regelungen, weil der Einbau moderner Fenster das äußere Erscheinungsbild verändern würde. In diesen Fällen stimmt die Denkmalschutzbehörde ab, welche Maßnahmen zulässig sind, und das GEG lässt entsprechende Abweichungen zu. Auch bei sehr kleinen Gebäuden oder Gebäuden mit sehr geringem Energiebedarf kann es Sonderregelungen geben.
Aufschübe sind hingegen kein Automatismus. Wer einen Aufschub benötigt, muss diesen aktiv bei der zuständigen Behörde beantragen und begründen. Einfach abzuwarten und zu hoffen, dass niemand nachfragt, ist keine rechtssichere Strategie.
Welche Förderungen gibt es für den Fensteraustausch?
Der Austausch alter Fenster wird staatlich gefördert, vor allem über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW und des BAFA. Wer energieeffiziente Fenster mit einem U-Wert von 0,95 W/(m²K) oder besser einbaut, kann Zuschüsse von bis zu 15 Prozent der förderfähigen Kosten erhalten. Wird die Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umgesetzt, erhöht sich der Fördersatz um weitere 5 Prozentpunkte.
Der iSFP ist dabei mehr als nur ein Förderhebel. Er zeigt auf, in welcher Reihenfolge Sanierungsmaßnahmen am wirtschaftlichsten sind, und hilft Vermietern, Investitionen gezielt zu planen, statt unkoordiniert einzelne Maßnahmen umzusetzen. Das ist besonders relevant, wenn mehrere Objekte im Portfolio sind oder wenn die Sanierung schrittweise über mehrere Jahre erfolgen soll.
Zusätzlich gibt es in vielen Bundesländern und Kommunen ergänzende Förderprogramme, die mit den Bundesmitteln kombiniert werden können. Wer alle verfügbaren Fördertöpfe ausschöpft, kann die tatsächliche Investitionslast beim Fensteraustausch erheblich reduzieren.
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