Ja, eine Einblasdämmung kann die Energieeffizienzklasse eines Mietobjekts spürbar verbessern, oft um eine oder sogar zwei Klassen. Wie stark der Sprung ausfällt, hängt vom Ausgangszustand des Gebäudes, der gedämmten Bauteilfläche und den weiteren vorhandenen Wärmeschutzmaßnahmen ab. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Wirkung, Nachweis und Wirtschaftlichkeit dieser Sanierungsmaßnahme.
Wie wirkt sich Einblasdämmung auf den Energieverbrauch aus?
Einblasdämmung reduziert den Heizwärmebedarf eines Gebäudes, indem sie bislang ungedämmte Hohlräume in Außenwänden, Dachschrägen oder Decken mit Dämmmaterial füllt. Weil Wärme nicht mehr ungehindert durch diese Bauteile entweicht, sinkt der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser messbar. In älteren Bestandsgebäuden ohne jede Dämmung sind Einsparungen von 20 bis 30 Prozent des Heizwärmebedarfs allein durch die Wanddämmung realistisch.
Der Effekt ist besonders deutlich bei Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren, deren Außenwände als zweischaliges Mauerwerk mit einem Luftspalt gebaut wurden. Dieser Hohlraum lässt sich ohne großen baulichen Aufwand mit Dämmstoffen wie Zellulose, Mineralwolle oder Perlite befüllen. Das Ergebnis ist eine erheblich verbesserte Wärmedämmung der Gebäudehülle, ohne dass Fassade oder Innenräume aufwendig umgebaut werden müssen.
Wichtig zu verstehen ist, dass die Einblasdämmung immer nur einen Teil der Gebäudehülle betrifft. Fenster, Keller und Dach bleiben zunächst unverändert. Der Gesamteffekt auf den Energieverbrauch hängt deshalb davon ab, welchen Anteil die gedämmten Flächen am gesamten Wärmeverlust des Gebäudes haben.
Welche Energieeffizienzklasse ist nach der Einblasdämmung erreichbar?
Welche Energieeffizienzklasse nach einer Einblasdämmung erreichbar ist, lässt sich pauschal nicht sagen, weil der Ausgangswert und der Gebäudetyp entscheidend sind. Ein unsaniertes Gebäude der Klasse F oder G kann durch Einblasdämmung der Außenwände realistisch auf Klasse D oder E verbessert werden. Klasse C oder besser ist in der Regel nur mit weiteren Maßnahmen wie Fenstererneuerung oder Heizungsmodernisierung erreichbar.
Die Energieeffizienzklassen im deutschen Energieausweis reichen von A+ bis H und basieren auf dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Jede Klasse deckt eine bestimmte Bandbreite ab. Ein Gebäude mit einem Endenergiebedarf von 160 kWh pro Quadratmeter und Jahr liegt in Klasse E. Sinkt dieser Wert durch die Einblasdämmung auf unter 130 kWh, wechselt das Gebäude in Klasse D.
Für Vermieter ist das relevant, weil ab 2030 schrittweise Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Mietobjekten erwartet werden. Wer heute in Einblasdämmung investiert, verbessert die Ausgangslage für spätere Sanierungsschritte und schützt den Immobilienwert langfristig.
Wie wird die neue Energieeffizienzklasse offiziell festgestellt?
Die neue Energieeffizienzklasse wird durch einen aktualisierten Energieausweis offiziell festgestellt. Dafür beauftragt der Eigentümer einen zugelassenen Energieeffizienzexperten, der entweder einen Bedarfsausweis auf Basis einer Gebäudeberechnung oder einen Verbrauchsausweis auf Basis der tatsächlichen Heizkostenabrechnungen erstellt. Der Bedarfsausweis bildet die tatsächliche Verbesserung durch die Dämmmaßnahme genauer ab.
Ein Verbrauchsausweis spiegelt die Einblasdämmung erst nach einigen Heizperioden wider, weil er auf den gemessenen Verbrauch der vergangenen drei Jahre zurückgreift. Wer die verbesserte Energieeffizienzklasse zeitnah dokumentieren möchte, zum Beispiel für eine Neuvermietung oder eine Förderabrechnung, sollte deshalb einen Bedarfsausweis beauftragen.
Der Energieausweis ist bei Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben und muss potenziellen Mietern bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Nach einer Sanierungsmaßnahme wie der Einblasdämmung lohnt es sich, den Ausweis aktualisieren zu lassen, um die verbesserte Klasse rechtssicher ausweisen zu können.
Welche Förderungen gibt es für Einblasdämmung im Mietobjekt?
Einblasdämmung in Mietobjekten wird über das Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude (BEG) der KfW gefördert. Eigentümer können für die Dämmung von Außenwänden, Dachschrägen oder Geschossdecken einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten beantragen. Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) vorweisen kann, erhält einen zusätzlichen Bonus von 5 Prozent.
Voraussetzung für die Förderung ist, dass die Maßnahme die technischen Mindestanforderungen der BEG erfüllt und von einem zugelassenen Energieeffizienzexperten begleitet wird. Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden, nicht im Nachhinein. Wer diesen Schritt übersieht, verliert den Anspruch auf den Zuschuss.
Neben der BEG gibt es in einigen Bundesländern und Kommunen ergänzende Förderprogramme. Es lohnt sich, vor der Beauftragung zu prüfen, welche regionalen Zuschüsse zusätzlich kombiniert werden können. Steuerlich können Vermieter die Kosten für Einblasdämmung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten absetzen, je nachdem, wie die Maßnahme eingestuft wird.
Lohnt sich Einblasdämmung auch ohne sofortige Mieterhöhung?
Ja, Einblasdämmung lohnt sich für Vermieter auch dann, wenn keine sofortige Mieterhöhung möglich oder gewünscht ist. Die Investition verbessert den energetischen Zustand des Gebäudes, erhöht den Immobilienwert und reduziert das Risiko von Leerstand, weil energieeffiziente Mietobjekte auf dem Markt gefragter sind. Die Förderung durch die KfW senkt die tatsächlichen Kosten spürbar.
Vermieter dürfen nach einer energetischen Modernisierung bis zu 8 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete auf die Miete umlegen, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit entsprechenden Ankündigungsfristen. Wer diese Möglichkeit nicht sofort nutzen möchte, kann die Maßnahme trotzdem als strategische Investition betrachten: Die verbesserte Energieeffizienzklasse erleichtert spätere Neuvermietungen und stärkt die Verhandlungsposition bei der Miethöhe.
Langfristig schützt eine bessere Energieeffizienzklasse auch vor regulatorischen Risiken. Sollten in den kommenden Jahren Mindeststandards für Mietobjekte verbindlich werden, stehen Eigentümer mit einem bereits sanierten Gebäude deutlich besser da als jene, die Investitionen aufgeschoben haben.
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