Zum 1. Januar 2027 ändert sich beim Energieausweis einiges: Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt digitale Ausweispflicht, erweiterte Angaben und neue Anlässe, bei denen ein Ausweis fällig wird. Grund genug, das Thema einmal von Grund auf einzuordnen – denn ob Verkauf, Vermietung oder der erste Termin mit einer Energieberatung: An zwei Dingen führt ohnehin kein Weg vorbei – dem Energieausweis und einer guten Portion Unterlagen. Wir zeigen, welche Ausweistypen es gibt, wann Sie welchen davon brauchen, was sich zum Jahreswechsel konkret ändert, und welche Dokumente Sie am besten schon vor dem ersten Beratungstermin zusammensuchen.
Kurz erklärt: Zum 1. Januar 2027 ändert sich das Energieausweis-System durch das Gebäudemodernisierungsgesetz spürbar: digitaler Ausweis als Standard, erweiterte Pflichtangaben, freie Wahl zwischen den Ausweistypen. Bis dahin gilt: Es gibt zwei Typen – Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis –, deren Pflicht vom Gebäudetyp und Baujahr abhängt. Einen davon brauchen Sie bei Verkauf, Neuvermietung und Neubau. Für eine Energieberatung oder einen Förderantrag brauchen Sie darüber hinaus eine Reihe weiterer Unterlagen – von Bauplänen bis zu Heizkostenabrechnungen.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Die beiden Ausweistypen unterscheiden sich grundlegend in der Methodik:
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Abrechnungsjahre und ist entsprechend abhängig vom individuellen Heizverhalten der bisherigen Bewohner:innen. Er ist in der Regel günstiger, aber weniger aussagekräftig für die energetische Qualität des Gebäudes selbst.
Der Bedarfsausweis berechnet dagegen den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz – unabhängig davon, wie stark tatsächlich geheizt wurde. Er ist aufwendiger und teurer in der Erstellung, dafür aber unabhängig vom Nutzerverhalten und regelmäßig aussagekräftiger.
Beide Ausweistypen sind 10 Jahre gültig, unabhängig davon, welche Rechtslage bei der Ausstellung galt. Ausstellen dürfen nur qualifizierte Fachleute, etwa in der BAFA-Energieeffizienz-Expertenliste geführte Energieberater:innen oder entsprechend qualifizierte Architekt:innen und Ingenieur:innen.
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes und ist in folgenden Fällen Pflicht:
- Beim Verkauf einer Immobilie – spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden.
- Bei der Neuvermietung – auch hier gilt die Vorlagepflicht gegenüber Mietinteressent:innen.
- Bei Neubauten – hier ist stets ein Bedarfsausweis erforderlich.
Selbstgenutzte Immobilien, die weder verkauft noch vermietet werden, benötigen keinen Energieausweis. Ausnahmen von der Pflicht gelten außerdem für denkmalgeschützte Gebäude sowie für sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Nach aktuell noch geltendem Recht ist der Bedarfsausweis zudem verpflichtend für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut und seither nicht auf einen mit der damaligen Wärmeschutzverordnung vergleichbaren Stand saniert wurden. In allen anderen Fällen besteht bei Bestandsgebäuden meist Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweistypen.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das den bisherigen Rechtsrahmen zum Sommer 2026 abgelöst hat, ändert sich zum Jahreswechsel auch das Energieausweis-System spürbar. Nach aktuellem Stand sind das die wichtigsten Neuerungen:
- Digital wird Standard. Der maschinenlesbare, digitale Energieausweis wird zur Regel – eine Papierversion gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch der Eigentümerin oder des Eigentümers.
- Freie Wahl des Ausweistyps. Die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis für bestimmte ältere Gebäude entfällt – Eigentümer:innen von Bestandswohngebäuden können künftig frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
- Erweiterte Pflichtangaben. Zusätzlich zu den bisherigen Angaben sollen der absolute Primärenergieverbrauch, der jährliche Endenergieverbrauch in Megawattstunden sowie der Anteil erneuerbarer Energien ausgewiesen werden.
- Mehr Anlässe für einen neuen Ausweis. Auch bei Vertragsverlängerungen von Mietverhältnissen sowie bei größeren Sanierungen soll künftig ein Energieausweis erforderlich werden – bislang war das nur bei Neuvermietung und Verkauf der Fall.
- Strengere Bußgelder. Verstöße gegen die Pflichtangaben sollen künftig mit höheren Bußgeldern geahndet werden können.
Da es sich um sehr aktuelle Änderungen handelt, deren Ausführungsbestimmungen sich bis zum Inkrafttreten noch im Detail ändern können, empfehlen wir, die konkreten Auswirkungen auf Ihre Immobilie im persönlichen Beratungsgespräch zu klären.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wer eine Immobilie inseriert, muss schon in der Anzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nennen – vorausgesetzt, der Ausweis liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits vor. Nach § 87 GEG gehören dazu bei Wohngebäuden:
- die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
- der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs,
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
- das Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis,
- die Energieeffizienzklasse.
Fehlen diese Angaben in einer gewerblich veröffentlichten Anzeige, kann das als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Für Nichtwohngebäude gelten leicht abweichende Pflichtangaben, unter anderem getrennt nach Wärme- und Stromverbrauch bzw. -bedarf.
Welche Unterlagen brauchen Sie für Energieausweis und Energieberatung?
Unabhängig davon, ob es um die Ausstellung eines Bedarfsausweises oder um eine umfassende Energieberatung geht: Eine gute Vorbereitung spart spürbar Zeit und oft auch Kosten. In der Beratungspraxis hat sich folgende Unterlagen-Zusammenstellung bewährt:
- Baupläne und Grundrisse – möglichst aktuell, ersatzweise auch historische Pläne aus der Bauakte
- Baubeschreibung mit Angaben zu verwendeten Materialien und Bauweise
- Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung
- Ein bestehender Energieausweis, auch wenn er bereits abgelaufen ist
- Aktuelle Fotos von Fassade, Dach, Fenstern und der Heizungsanlage
- Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre (für einen Verbrauchsausweis zwingend erforderlich)
- Protokolle des Schornsteinfegers sowie Wartungsnachweise der Heizungsanlage
- Rechnungen und Nachweise zu bereits durchgeführten Modernisierungen, etwa an Fenstern, Dämmung oder Heizung
Für eine geförderte Energieberatung ist außerdem in aller Regel eine Vollmacht für die Antragstellung bei der BAFA erforderlich – wie dieser Schritt konkret abläuft, haben wir bereits in unserem Beitrag zur Energieberatung für Nichtwohngebäude beschrieben, dessen Ablauf sich in den Grundzügen auch auf Privatkunden übertragen lässt.
Häufige Fragen zu Energieausweis und Unterlagen
Brauche ich für mein selbstgenutztes Haus einen Energieausweis? Nein, solange Sie es weder verkaufen noch vermieten, besteht keine Pflicht.
Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis? Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Heizverhalten der letzten Jahre, der Bedarfsausweis auf einer Berechnung anhand der Bausubstanz – unabhängig vom Nutzerverhalten.
Muss ich ab 2027 einen neuen Energieausweis beantragen, wenn meiner noch gültig ist? Nein, bestehende, gültige Ausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeit. Die neuen Regeln betreffen in erster Linie neu auszustellende Ausweise.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem ersten Beratungstermin bereithalten? Baupläne, einen bestehenden Energieausweis, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie Nachweise zu bisherigen Modernisierungen erleichtern den Einstieg erheblich.
Unser Fazit
Der Energieausweis ist mehr als eine Formalität – ob als Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung oder als Ausgangspunkt für eine fundierte Sanierungsentscheidung: In beiden Fällen lohnt es sich, ihn nicht erst im letzten Moment anzugehen. Mit dem Jahreswechsel 2027 kommt zusätzlich einiges an Bewegung ins System, während sich an den grundsätzlichen Vorlagepflichten wenig ändert. Und wer sich ohnehin schon um die passenden Unterlagen kümmert, kommt bei der nächsten Energieberatung deutlich schneller ans Ziel. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch mit einer unserer Energieeffizienz-Expert:innen – wir sagen Ihnen genau, welche Unterlagen für Ihr Vorhaben relevant sind.
